🏠 신탁등기 전세, 진짜 위험할까? 전세사기 피하는 실경험+체크리스트 공유

🏠 신탁등기 전세 괜찮을까? 전세사기 막는 체크리스트와 실제 경험 공유

안녕하세요 :) 릴리 입니다.

사실 부동산쪽은 제가 자세히 알지 못하지만, 전세집을 구하면서 신탁등기에 대해 정말 많이 공부하고 포스팅 해봅니다.

오늘은 저처럼 혼자 전세 집을 구하시는 분들이 꼭 알고 계셔야 할 ‘신탁등기 전세’와 전세사기 예방 체크리스트에 대해 이야기해보려고 해요.

저도 최근 정말 마음에 드는 집을 계약하려다, 등기부에 ‘신탁등기’라는 단어를 보고 깜짝 놀랐거든요.

인터넷에는 “신탁등기 = 전세사기”라는 글이 넘쳐났고, 너무 불안해서 포기해야 하나 고민도 많았지만,

많은 공부와 확인 과정을 거쳐 결국 안전하게 계약했답니다. 🧡

 

신탁등기전세 괜찮을까? 실제 경험 공유 썸네일 이미지

 

📌 신탁등기 전세, 정말 위험한가요?

우선, ‘신탁등기’는 부동산의 소유권이 일반 개인이 아닌 신탁회사(예: 한국토지신탁, 대한토지신탁 등)에 등기되어 있는 상태를 말해요.

이때 실질적인 소유권자는 신탁회사이고, ‘위탁자(개발업자 등)’는 일정 권한만 위임받은 상태랍니다.

그래서 문제는, 신탁회사의 동의 없이 위탁자(집주인)가 임의로 전세 계약을 체결하는 경우에요.

이런 계약은 법적 효력이 인정되지 않아, 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있어요.

실제로 이런 식의 사기가 빈번하게 일어나고 있어요.

 

✅ 실제 릴리의 경험: 신탁등기 집도 안전하게 계약할 수 있어요

제가 마음에 들어한 집도 신탁등기였어요.

릴리가 계약한 집은 

소유권자(수탁자): 신탁회사

위탁자: 집주인

우선수익자: 은행 (집주인에게 건설 시 대출해준 은행)

처음엔 무조건 피해야 할 것 같았지만, 너무 집이 좋아서 포기하기 아쉬웠거든요. 그래서 제가 한 일은 아래와 같아요.

1. 신탁회사에 직접 문의했어요.
   해당 신탁회사의 고객센터에 전화해서, 이 집이 전세계약이 가능한 상황인지, 집주인이 단독으로 계약할 권한이 있는지를 확인했어요. 담당자와 통화해 신탁원부상 전세계약이 가능하며, 수탁자의 별도 동의 없이 계약이 가능한 집이라는 확인을 받았답니다.
2. 신탁원부를 직접 받았어요.
   신탁원부에는 정말 중요한 내용이 많이 들어 있어요. 제 경우에는 전세 세입자에게 유리한 조항이 있었는데,
   전세금을 은행 대출 상환 외에는 사용할 수 없고, 세입자에게 반환하지 못할 경우 은행이 책임을 함께 진다는 내용이 명시되어 있었어요. 이 조항이 있었기에 안심하고 계약했죠.
   [임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 위탁자 및 수익자는 자신의 비용과 책임으로 반환하고 수탁자는 면책된다.]
3. 믿을 수 있는 공인중개사와 거래했어요.
   부모님이 오래 거래하신 중개사분과 거래했기 때문에 제가 먼저 요청하지 않아도 서류들을 잘 챙겨주셨고 상세하게 설명해주셨어요. 물론 믿음만으로 안전하지는 않지만, 신뢰 기반 전문가의 조언은 큰 도움이 되었어요.
4. 주변 시세, 전세가율, 다른 세입자 현황을 꼼꼼히 확인했어요.
   이 건물은 월세 세입자가 대부분이었고, 저 혼자 전세 세입자였어요. 전체 보증금 총액이 작다는 점도 안전 요소 중 하나였죠.
5. 집주인이 건물에 거주하는지 여부도 확인했어요.
   건물주가 같이 사는 경우 관리가 잘 되는 편이고, 문제가 생겼을 때 대응이 빨라요. 저는 개인적으로 이 부분도 신뢰 포인트였어요.
6. 계약 당일 확정일자 받기
   
   
   

💡 전세보증보험이 안 되는 집도 있어요!

전세사기를 방지하려면 전세보증보험에 가입 가능한 집인지 꼭 확인해야 해요.

하지만 아래 조건 중 하나라도 해당되면 보험 가입이 거절될 수 있어요.

• 1. 신탁등기 부동산인데 위탁자가 계약자일 경우 – 위법 계약으로 보험사 거절
• 2. 대출이 너무 많아 보증금보다 앞선 채권이 많은 경우
• 3. 불법건축물 – 다락방, 발코니 확장 등 구조 변경된 건물도 해당 가능

그래서 보증보험 가입 여부는 HUG나 SGI에 사전 문의하거나, 홈페이지에서 직접 조회할 수 있어요.

‘보험 가입이 되지 않는 집’이라면 전세사기 위험성이 상대적으로 높다는 의미니까, 정말 신중하게 접근하셔야 해요.

📋 전세사기 예방 체크리스트 (신탁등기 포함)

• ✔️ 등기부등본 확인 – 소유자, 근저당, 가압류 꼭 확인
• ✔️ 신탁원부 요청 – 계약 권한, 전세 가능 조항 명시 확인
• ✔️ 신탁회사 직접 문의 – 집주인이 단독 계약 가능한 집인지 확인
• ✔️ 지방세·국세 완납증명서 요청 – 세금이 최우선 변제권이므로 필수
• ✔️ 주변 시세, 전세가율 체크 – 지나치게 싼 전세는 의심!
• ✔️ 전입신고 + 확정일자 – 입주 즉시 처리해야 대항력 확보
• ✔️ 전세보증보험 가능 여부 사전 확인
• ✔️ 건물 전체 보증금 규모 및 세입자 유형 파악
  
  

🌿 마무리하며: 정보가 곧 방패입니다

요즘은 예전보다 계약도 복잡하고, 세입자가 알아서 지켜야 할 게 너무 많아졌죠.

특히 신탁 등기 부동산은 조금만 방심해도 위험한 계약이 될 수 있어요.

하지만 정보를 충분히 수집하고, 전문가에게 확인하며, 필요한 서류를 요구하는 것만으로도 위험을 줄이고 안전한 전세계약을 체결할 수 있어요.

물론 릴리처럼 알아보고 한다고 해도 완전한 안전은 없지만, 

저처럼 신탁등기 집이여도 충분한 검증을 거쳐 계약할만한 집도 분명히 존재한답니다.

이 글이 비슷한 상황에 계신 분들께 작은 도움이 되기를 진심으로 바라며,

앞으로도 필요한 정보를 나누겠습니다. 읽어주셔서 고맙습니다!